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民泊を始める前に知っておきたい3つのこと

こんにちは。大阪POSマーケティングの山中です。

本日は民泊事業について独自の視点から感じたことを書いていこうと思います。

民泊業界の現状

第1 訪日外国人数は年々増加傾向にあり,インバウンドビジネスにその注目が強く集まっている。その中でも,外国人の訪日中の拠点として人気が高いのが,従来のホテルでは無いいわゆる民泊と呼ばれる,通常の一軒家や民家を改修した施設である。

京都や大阪などの関西における主要観光市区町村では,ホテル施設数の不足と相まって民泊人気の傾向は特に強く,特区民泊条例が制定されたり,来年に施行が予定されている民泊新法などがその競争を後押ししているところである。

 

なお,民泊とはいわゆる俗称であり,条例を根拠とするものであったり,旅館業法という法律に基づくものであるなど様々な法律に基づく形態があるが,この記事では読者の方にわかりやすくするため,便宜的に全ての営業を民泊と一くくりにさせていただくこととする。

 

第2 民泊の不動産投資としての価値

1 さて,従来不動産投資と言えば駐車場経営であったり,貸家を行うことがそのメインストリームと言えたわけであるが,なぜ今民泊が注目されるのであろうか。その理由としては,取得価額が低廉である割に高利回りが期待できることにあることがあげられる。

2 取得価額が安いこと

賃貸物件とするためには,多くの場合鉄筋コンクリートやRC造といった強固な建物を立地の良い地域に建てる必要があることから,非常に初期コストがかかっていた。一般的な目安とすれば,大阪や京都といった土地の価格の高い地域に,10室二階建ての建物を建築するとすれば,土地建物を併せて1億円以上はかかるだろう。

こうすると,毎年の家賃が,家余りの日本においては,5万円前後とするしかなく,せいぜい年600万円程度の収入としかならない。こうすると,リスクのわりに利回りが表面6パーセント程度となってしまう。

さらには,もともとの金額が高価であるから,銀行からの借り入れ金額が大きく,金利も相当な負担となる。そして,民泊と異なり古くなればなるほどその価値が落ちて行ってしまっていた。

よって,元手の少ない投資家には中々手が出せないものとなっていた。

一方民泊の場合,田舎の安い土地において,木造の空き家を購入し,消防法,旅館業法などの規定に沿って改修すればよいので,そのイニシャルコストはとても安いものとなっている。

簡単に民泊対象物件を調べてみたところ,概ね3,000万円前後程度で1棟手に入れることができることから,貸家と比較して,一般的なサラリーマンの自己資本で賄えるレベルの金額であり,買いやすいといえる。

2 利回りが良いこと。

一般的な京都の民家を想定してみよう。大体二階建ての家の中にゲストが宿泊できる部屋は何部屋あるだろうか。私の感覚では3部屋はあるのではないかと考えている。つまり,3000万円で買って3部屋貸せる計算になる。

ここで,ある統計では民泊物件の平均価格帯はホテルと遜色のない1万円が最頻値であるといわれている。

日本生まれ日本育ちの人には中々理解しがたいところではあるが,外国人にとって日本の民家で,旅行期間を過ごすことはそれだけ魅力的なんだということだろう。

ここで,3室を一個1万円で貸せば一日の売り上げは3万円である。一か月にすれば90万,1年で1095万円である。利回り約37パーセントである。

投資を行ったことがある方ならば利回り37パーセントのすごさが分かることだと思うが,投資未経験の方に説明させてもらうと,この数字は通常の投資として常軌を逸しているものである。

利回り37パーセントなどという数字をもし私が通常の金融商品で聞けばそれは間違いなく(内容を聞くまでもなく)あやしい商品であると思う。

しかし民泊ではあくまで机上の満室の計算であるが,それが可能なのである。内装などの工夫次第では,さらに利回りを増加させることも可能だろう。賃貸物件投資とは比較にならない効率性である。

ここが,民泊ビジネスが今熱い理由となっている。

3 古くなって価値が上がること

通常の不動産投資では築年数の増えた物件はどんどん価値がなくなっていく,汚い部屋には誰も入らないため毎回クロスも張り替えなければならない。そのためランニングコストが相当かかる。特に1R系の投資だと,人の流動毎に毎回広告宣伝費,クロスの張り替え,入退去にかかる掃除などの費用が発生してしまう。

一方,民泊はそれが例えば,京町屋風な建物であれば逆に人気が増す構造となっている。つまり,古いことが物件選定上のゲストのインセンティブとなるのである。

日本に折角来たのに,西洋風のホテルに泊まっても,確かに快適であるが趣は無いだろう。ここで,昔ながらの京町屋ならば,クロスの劣化,屋根の損傷,壁紙の損傷が逆に味ともなり得る。

だから,築年数での人気の低下がないところに民泊ビジネスは従来の不動産投資とは全く異なる,古くても良いという利点が存在している。

以上のとおり,民泊投機は,人が余っており,競争の激化した不動産投資と比較して経済的には多くの部分でメリットしかないといえる。

なお,管理のデメリットに関して手間がかかるのではないかという指摘も考えられるが,民泊運営を支援する会社が増えており,賃貸物件の管理同様オーナーの手間はかなり軽減されている。掃除や鍵の受け渡しに関しても支援サービス業者の増加が目立っている。

このような事情の下,民泊物件もその数を増加させており,京都や大阪においてもその営業が日に日に目立つようになってきた。

ここで問題となっているのが,民泊と賃貸不動産との一番大きな異同である,「外国人が順次入れ替わり宿泊する」という点である。

第3 民泊と地域の反対

1 民泊は,当然外国人が一定日数宿泊すればどんどん入れ替わるものであるから,それこそ本当にいろいろな人が利用することになる。国籍を問わず,老若男女色々な人がいるだろう。

さてここで,オーナーは高利回りで利益を上げられる一方,最も割を食うのは原則として地域において,商売などをしていない一般住民である。

基本的に民泊物件というのは地価がそこそこで,商業施設として発展しているようなところではなく,一般住宅街がその好立地ポイントとなるものであるから,よく知らない人の来訪に慣れていない近隣住民は,なおのこと不安やトラブルに駆られることとなる。

ではここで民泊運営上の様々なトラブルを事例を挙げて検討してみよう。

(1) ゴミの放置

民泊はかなり手軽に行える投機であるため,現在も一番数が多いのは,なんの許可も取っていないいわゆる違法民泊である。

相続などで手に入れた物件をそのまま外国人に対して,インターネット仲介サービスを利用して貸すことの多いこの違法民泊では,オーナーにゴミの処分に関して事業者としての知識がないことが多く,問題となる。

具体的には,ゴミをきちんと管理せずに散乱させたり,産業廃棄物を地域のごみ収集に出したりすることである。

このようなトラブルに困った住民が,オーナーに改善を求めようにも違法にそもそも許可なく行われている民泊なのであるから,運営者も誰だかわからないことが多く,なんの改善もされないまま放置されることがある。

こうすると,結局のところ住民は解決につき,産業廃棄物処理法違反などで司法当局に頼ることになるため,オーナーは最悪逮捕されるリスクがある。単なるゴミの問題が,前科レベルでの問題となり得るのである。

(2) 治安の悪化・騒音問題

外国人の行動におけるトラブルとしてよく挙げられるのが治安の悪化・騒音問題である。具体的なトラブルとしては,声かけ,インターホンを鳴らす,家の写真を撮影する,深夜に通りや物件で騒ぐなどがあげられる。

これらに関しては,利用するゲストに依るため事前抑制というものは,きっちりルールを説明することしかないのだが,事後の対策をどれだけ責任をもって行うかで,地域の反対の色が変わる。

具体的には,きちんと緊急時における迷惑防止措置を行ってくれるかが最大の関心毎となるだろう。駆けつけサービスを行う会社も存在してきており,今後の対応を期待する。

2 上記の問題に起因するリスク 反対運動

さて,民泊用物件は地価の安いところに物件を選定し,高利回りで回すことに利点があるため,法律を満たす土地の人気が非常に高く,買い付けも盛んにおこなわれている。そのため,オーナーが事前の近隣調査などを満足に行わず購入してしまい,後で地域を巻き込んだ大きなトラブルとなることが多くある。

具体的には,とある京都の地区ではその反対運動が新聞記事となった。他にも住民の反対によって,物件の買い付けまで行ったにもかかわらず運営を断念する投資家も多く存在している。

民泊施設というものは要するに,地域の風土と土地の利点を生かしてオーナーだけが利益を上げるものであり,近隣の住民には原則としてメリットは何もないものである。

そこが,産廃処理場や保育園,パチンコ店,競馬場といった,一般的に反対が起きる施設との大きな違いである。

第4 近隣住民の反対によって民泊を断念しない方法

ここまで記事を読んでいただいた方は,上記のような,近隣住民の反対を防いで民泊投機を行う方法はないだろうか疑問に思われると思う。

最適解は無いが,少なくとも地域全体の反対運動とならず,地域と調和する一つの指針となるであろう方法として以下の方法を提案したい。

なお,私は一番の損失は「物件を買ったのに運営できないケース」だと思っている。利回りの良い投資なのであるから,この程度のイニシャルコストはケチってはいけない。反対で断念することになる。

1 不動産の購入前に向かい三軒両隣は最低限聞き取りに行こう。

まず,京都や大阪でも昔から人が住んでおり,人の流動が見られない地域においては,民泊など反対運動受けずに行うのはほぼ不可能と言える。特に京都の場合には,大きな通りから筋一本入っただけで全く雰囲気が異なるのが通常である。地図を見てOKと判断したり,業者任せにしないで,自分の目で聞き取りに行くことを強くお勧めする。

信じがたいことであるがオーナーの中には現況を見ずに不動産を購入する方もいる。不動産を購入する際は業者任せではなく自分の足で見て回ろう。

そうすると,候補の中でも,周りの人が全然気にしない地域と,ちょっと気にするけど話し合えばOKの地域と,反対が強すぎてまず不可能な地域があることが分かる。

2 工事の施工前に案内をしよう。

いきなり工事を行って,「はい出来ました。運営します!」だと,確実に反感を買うだろう。工事の案内や運営の案内を行い,反応如何では説明会を行おう。基本的に誠意を持って誠実に対応することが大事になる。

この二点が一番大事な論点であり,ぜひ民泊投資をお考えのオーナー様本人に行っていただきたいと考える。

きちんと,事前の調査を行い問題がない地域であることが分かれば,後は住民と話し合いながら地域と調和をして経営をすることができる。

民泊を運営すれば,相当程度の確実さをもって近隣住民に迷惑をかけるゲストの発生は予定される(賃貸でも同じだが)のであるから,周りの人たちと良好な関係を築くことはとにかく重要である。

 

仮に酒に酔ったゲストが騒いだ際に,近隣住民に多めに見てもらいオーナーへ連絡をもらえるか,当局に毎度即通報されるかは,運営者の姿勢に係っているといえる。

 

ぜひ,本稿の記事の内容が,高利回りの民泊投機を行う一助となれば幸いである。

そして、大阪のポスティングならPOSマーケティングまでお願いいたします。

 

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